월세 계약, 이 조항은 꼭 확인하세요! 세입자를 지키는 8가지 체크리스트

월세 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 조항과 주의사항을 정리했습니다.
보증금, 관리비, 계약 해지, 특약 등 실제 분쟁이 자주 발생하는 항목 중심으로 세입자가 알아야 할 핵심 체크리스트입니다.

 

1️⃣ 계약 전 반드시 알아야 할 기본 원칙

월세 계약은 단순한 ‘집 빌리기’가 아니라 법적 효력을 가진 계약 행위입니다.
한 번 서명하면 법적으로 구속되므로, 구두 합의보다는 문서(계약서) 중심으로 내용을 명확히 해야 합니다.

 

👉 기본 원칙 3가지

1. 계약금 송금 전, 등기부등본으로 집주인 명의 확인
2. 계약서 원본은 임대인·임차인 각각 1부 보관
3. 계약금·잔금 이체 내역은 증거로 남겨야 함

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2️⃣ 월세 계약서에서 꼭 확인해야 할 8가지 핵심 조항

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① 임대인·임차인 인적사항 정확히 기재

• 이름, 주소, 주민등록번호(또는 사업자등록번호) 확인
• 대리인 계약 시 위임장 첨부 필수
• 집주인과 통화 또는 신분증 확인으로 실제 소유주 여부 검증

💡 Tip: 등기부등본 주소와 임대인의 신분증 주소가 다르면 주의하세요.

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② 보증금·월세·납부일 명확히 표시

• 금액, 납부일, 계좌번호를 정확히 명시
• 월세 자동이체일과 계약서상의 납부일이 일치해야 분쟁 예방
• **보증금 반환 시기(퇴거일 기준)**도 반드시 기재

💬 예시 문구:

“임대차 종료일로부터 30일 이내에 보증금을 반환한다.”

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③ 계약기간과 갱신 관련 조항

• 기본 계약기간: 2년 (임대차 3법에 따라 자동갱신권 존재)
• 자동갱신 거절은 만료 6개월~2개월 전 서면 통보 필요
• 계약서에 ‘갱신 시 동일 조건 유지’ 문구를 명시하면 분쟁 방지

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④ 관리비 항목 구체화

가장 많은 분쟁이 발생하는 부분입니다.

• 관리비 항목: 전기, 수도, 청소, 인터넷, 경비 등
• **개별 사용분(전기·수도)**과 공용 관리비를 구분해 기록
• “관리비에 포함되지 않는 항목은 별도 청구하지 않는다”는 특약 추가 추천

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⑤ 수리·하자 책임 주체 명시

계약 후 누수가 발생하거나 보일러가 고장 났을 때,
누가 수리비를 부담하는지가 불명확하면 다툼이 생깁니다.

 

💬 명확한 문구 예시:

“보일러, 수도, 전기 등의 기본시설 하자는 임대인이 수리한다.”

 

반대로, 세입자가 사용 중 발생한 훼손은 임차인 부담으로 명시해야 공정합니다.

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⑥ 계약 해지 및 중도퇴거 조항

• 중도 해지 시 위약금 기준을 명시해야 합니다.
• 일반적으로 잔여기간의 1~2개월치 월세를 위약금으로 설정합니다.

💡 예시 문구:

“임차인이 중도 해지할 경우, 잔여 임대기간의 2개월치 월세를 위약금으로 납부한다.”

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⑦ 보증금 반환 조건 및 시기

퇴거 후 보증금 반환이 지연되는 사례가 많습니다.

• “퇴거일로부터 30일 이내 반환” 명시
• 전입신고 + 확정일자 받아두면 법적 우선변제권 확보 가능
• 잔금일 전, 집주인의 대출 근저당이 없는지 등기부등본 재확인

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⑧ 특약사항(추가 조건) 명확히 작성

계약서 하단 ‘특약사항’은 구두 약속을 문서로 남기는 부분입니다.
특히 다음 내용은 반드시 문구로 기록하세요.

• 반려동물 허용 여부
• 옵션(에어컨, 세탁기 등) 유지 조건
• 보일러·가스 점검 책임 주체
• 계약 연장 시 월세 인상률 상한(예: “최대 5% 인상”)

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3️⃣ 특약 작성 시 주의할 점

특약은 법적으로 계약서 본문보다 우선 적용됩니다.
따라서 세입자에게 불리한 내용이 있으면 신중히 검토해야 합니다.

 

📌 특약 작성 시 체크리스트

• 구두 합의만 하고 문서로 안 남기는 경우 ❌
• 수정 시 임대인·임차인 모두 서명 및 날인 필수
• 특약은 최대한 **명확한 표현(날짜·금액·대상)**으로 작성

💬 예시:

“에어컨 수리 비용은 10만원 한도로 임차인이 부담한다.”
“계약 연장 시 월세 인상률은 최대 3% 이내로 한다.”

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4️⃣ 분쟁 예방을 위한 추가 팁

✅ 확정일자와 전입신고는 필수!
보증금을 지키려면 계약 다음날 바로 전입신고 + 확정일자를 받아야 합니다.
이 두 가지가 있어야 집이 경매에 넘어가도 보증금 우선 변제권이 생깁니다.

 

✅ 집주인 세금체납 여부 확인
지자체 세무과 또는 ‘정부24 → 체납정보 공개’에서 확인 가능.
세금 체납이 많으면 보증금 반환이 지연될 위험이 있습니다.

 

✅ 계약서 원본은 종이로 보관 + 사진 백업 필수
카카오톡 사진만 저장해두면 법적 효력이 떨어질 수 있습니다.
종이 원본을 별도 봉투에 보관하세요.

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5️⃣ 서명 전, 한 번 더 체크하세요

월세 계약은 단 한 줄의 문구 차이로 수백만 원의 손실이 생길 수 있습니다.
따라서 “귀찮더라도 꼼꼼히 읽기”, **“모든 조건은 문서로 남기기”**가
세입자를 지키는 가장 확실한 방법입니다.

 

✔ 계약 전 등기부등본 확인
✔ 관리비·특약 항목 명시
✔ 보증금 반환 조건 기재
✔ 전입신고 + 확정일자 이중 안전장치

 

이 네 가지를 실천하면,
예기치 못한 분쟁이나 보증금 손실로부터 자신을 지킬 수 있습니다.

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