이재명 정부가 세 번째 부동산 대책을 발표했다.
표면적으로는 문재인 정부와 유사한 규제 중심의 정책이지만,
규제의 속도·범위·세금 접근 방식은 분명히 다르다.
두 정부의 부동산 정책을 비교 분석하고 향후 시장에 미칠 영향을 짚어본다.
1. 이재명 정부, 세 번째 부동산 대책 발표
이재명 정부가 2025년 10월 15일,
‘10·15 부동산 대책’을 공개했다.
핵심 내용은 규제지역 확대와 대출 규제 강화,
즉 수요 억제 중심의 정책이다.
표면적으로는 문재인 정부의 접근 방식과 비슷하다.
그러나 정책의 적용 범위와 속도, 그리고 세금 활용 방식은 완전히 다르다.
이 때문에 시장에서는 “같은 듯 다른 부동산 정책”이라는 평가가 나온다.
2. 文정부 정책과 닮은 점 – ‘규제 중심의 수요억제’
문재인 정부는 2017년 5월 출범 이후 5년 동안
무려 28차례의 부동산 대책을 발표했다.
대표적인 정책은 다음과 같다:
- 2017년 8·2 대책: 재건축초과이익환수제 부활, 양도세 강화
- 2018년 9·13 대책: 종합부동산세(종부세) 강화
- 2019년 12·16 대책: 15억 초과 아파트 주담대 금지
- 2020년 6·17 대책: 토지거래허가구역 지정
모두 ‘투기 억제’와 ‘수요 통제’에 초점을 맞춘 규제책이었다.
이재명 정부의 이번 대책 역시 대출 규제 강화와 규제지역 확대를 중심으로 하고 있어
정책의 기조는 매우 흡사하다.
3. 28번의 대책에도 집값은 119% 폭등
하지만 결과는 실패였다.
경실련 분석에 따르면,
서울 아파트 평균 시세는 지난 22년간 9억8천만원 상승했는데
그중 **문재인 정부 5년 동안만 6억8천만원(상승률 119%)**이 올랐다.
이는 글로벌 유동성 확대라는 외부 요인도 있었지만,
정부가 너무 자주 대책을 내놓으면서 정책 신뢰도가 떨어진 결과였다.
“규제가 잦으면 시장이 혼란스러워진다”는 교훈이 남았다.
4. 이재명 정부의 ‘초강도 규제’ – 범위와 속도가 다르다
이번 이재명 정부의 대책은 문재인 정부보다 강도가 한층 높다.
대표적으로 토지거래허가구역 지정 범위를
서울 전역과 경기 남부 12개 지역으로 전면 확대했다.
문재인 정부가 강남3구 등 일부 지역만 지정했던 것과 대조적이다.
또한 법령을 개정해
기존에는 지자체장이 지정하던 권한을 국토부로 이관,
정부가 직접 규제할 수 있도록 했다.
시장에서는 “풍선효과를 원천 차단하기 위한 초강수”라는 평가가 나온다.
5. 세금은 ‘최후의 카드’로 남겨둬
문재인 정부는 집권 3개월 만에 양도세 강화를 발표하며
세금 정책을 전면에 내세웠다.
반면 이재명 정부는
**“세금으로 집값을 잡지 않겠다”**는 기조를 유지하며
보유세·거래세 개편은 뒤로 미뤄둔 상태다.
즉, 세금은 **‘최후의 수단’**으로 남겨두고
규제 행정으로 먼저 시장을 제어하려는 전략이다.
이는 문재인 정부와의 가장 큰 차이점으로 꼽힌다.
6. 공급정책의 기준 전환 – 인허가에서 착공 중심으로
또 다른 차이는 공급정책 기준이다.
문재인 정부는 ‘인허가’를 공급 기준으로 삼았지만
이재명 정부는 이를 ‘착공’으로 변경했다.
이는 실제 주택공급 효과를 체감할 수 있도록
실질적 진행률을 기준으로 삼겠다는 의미다.
정부는 **“통계상의 공급이 아닌, 실제 입주로 이어지는 정책”**을 강조하고 있다.
7. 시민단체의 비판 – “또다시 규제만 반복”
경실련과 참여연대 등 진보 시민단체는
이번 대책에 대해 비판적 입장을 내놨다.
경실련은
“집값 상승 원인 규명 없이 규제만 강화하는 단편적 처방”이라며
“문재인 정부 때처럼 집값 안정 효과는 제한적일 것”이라고 지적했다.
참여연대는
“15억원 초과 주택 대출 제한, 전세대출 DSR 적용 등
여전히 좁은 범위의 핀셋 규제에 그치고 있다”고 평가했다.
두 단체 모두
보유세 개편, 후분양제 확대, 국토 균형발전 전략 등을
중장기적 과제로 추가해야 한다고 주장했다.
8. 전문가 분석 – 구조는 같지만 ‘정책 집행력’이 다르다
전문가들은 “정책 방향은 비슷하지만 집행 방식과 속도는 완전히 다르다”고 분석한다.
문재인 정부는 단계별·순차적 규제 확대 방식을 취했지만,
이재명 정부는 초기부터 전면 규제를 시행하며
시장 심리를 선제적으로 제어하려 한다.
또한, 정책 일관성과 실행력 확보에 중점을 두고 있으며,
시장과의 소통을 위해 국토부와 금융위가 공동 브리핑을 진행하는 등
‘정책 전달력’을 높이려는 움직임도 눈에 띈다.
9. 향후 부동산 시장 전망과 변수
단기적으로는
서울 및 수도권 거래량 감소, 관망세 확산이 예상된다.
규제 강도와 대출 제약이 커지면서
**‘거래 절벽’과 ‘가격 보합세’**가 동반될 가능성이 높다.
다만, 공급이 제한된 상황에서
금리 하락이나 세제 완화 등 정책 전환이 이뤄질 경우
시장 반등 가능성도 배제할 수 없다.
전문가들은 “향후 부동산 시장은 규제가 아닌
**‘균형 있는 정책 패키지’**에 따라 방향이 결정될 것”이라고 전망했다.
10. ‘규제’에서 ‘균형’으로 나아가야 할 때
이재명 정부의 부동산 정책은
문재인 정부의 규제 기조를 일부 계승하면서도
더 직접적이고 빠르게 집행되는 특징을 보인다.
그러나 공급 확대와 세제 개편이 병행되지 않는다면
단기 안정은 가능해도 중장기 구조개선은 어렵다는 지적이 많다.
💬 “이제는 규제 일변도에서 벗어나
수요·공급·세금이 균형을 이루는 ‘통합 부동산 정책’으로 나아가야 한다.”
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