“14.7억에 계약했는데 대출은 4억만?” 10·15 대책 이후, KB시세 기준 혼선 확산

정부의 10·15 대책 이후 수도권 주택담보대출 한도가 실거래가가 아닌 KB시세를 기준으로 산정되면서 혼란이 커지고 있다.
14.7억에 계약했지만 KB시세가 15억을 넘으면 대출한도는 6억이 아닌 4억으로 줄어든다.

 

집값 구간별 대출 기준과 실제 영향, 주의할 점을 정리했다.

 

1. 10·15 대책 이후, 무엇이 달라졌나

2025년 10월 16일부터 시행된 정부의 **‘10·15 부동산 대책’**은
수도권 아파트의 주택담보대출 한도를 주택가격 구간별로 차등 적용하도록 바꾸었습니다.

기존에는 수도권 내 대부분의 주택이 **최대 6억원까지 주담대(주택담보대출)**를 받을 수 있었지만,
이번 대책 이후부터는 아래와 같이 구간별 한도가 나뉩니다.

주택 시세 구간	주담대 최대 한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

 

이로 인해 주택 가격이 15억 원 언저리에 위치한 단지들에서
계약 금액과 대출 가능액이 달라지는 혼선이 발생하고 있습니다.

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2. “14.7억 계약했는데 4억만 대출?” – 실제 사례

서울 양천구에 사는 김모 씨는 최근 14억7000만원에 아파트를 계약했습니다.
정부 규제 기준(15억 미만)을 고려해 대출 한도 6억원을 예상했죠.

하지만 은행 창구에서 돌아온 대답은 예상 밖이었습니다.

“고객님 주택의 KB시세가 15억4000만원이므로, 대출 한도는 4억원입니다.”

 

즉, 계약서상의 실거래가가 아닌 KB시세가 기준이었던 것입니다.
이처럼 실거래가는 15억 미만이지만,
KB시세가 15억을 넘는 경우에는 ‘상위 구간’으로 분류되어 대출이 깎이는 문제가 생깁니다.

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3. 실거래가 vs KB시세, 왜 다를까?

은행들은 주택담보대출 심사 시 **‘실거래가’ 대신 KB국민은행 시세(KB부동산 리브온 기준)**를 활용합니다.
KB시세는 매달 각 단지별 평균 거래가와 인근 유사 단지의 거래 동향을 종합해 산출한 **‘일반 평균 시세’**입니다.

 

즉, 실제 거래가 14억7천만 원이라도,
KB 시세표상 그 단지의 평균 시세가 15억4천만 원이라면
은행은 15억 초과 주택으로 간주합니다.

 

KB시세가 없는 단지의 경우에는 한국부동산원(감정원) 시세를 보조 기준으로 활용합니다.

이 방식은 금융권에서 오랫동안 사용해온 표준 시가 산정 방식이지만,
최근 정부 규제와 맞물리며 대출 혼란의 불씨가 된 셈입니다.

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4. 15억·25억 기준선의 함정

혼란은 특히 **기준선 근처 시세(14억~15억, 24억~25억)**에서 집중적으로 발생합니다.

예를 들어,

• 서울 동작구 래미안 상도3차 114㎡(2층)
  • 실거래가: 14억8천만 원
  • KB시세: 15억4천만 원 → 대출 한도 4억 원

반대로,

• 성동구 행당한진타운 59㎡(21층)
  • 실거래가: 15억2천5백만 원
  • KB시세: 13억8천만 원 → 대출 한도 6억 원

즉, 계약서를 15억 아래로 써도 KB시세가 높으면 소용없고,
반대로 실거래가가 15억을 넘더라도 KB시세가 낮으면 더 많은 대출이 나올 수 있습니다.

이 때문에 부동산 시장에서는 “시세표를 보고 계약서를 써야 하는 시대”라는 말까지 나오고 있습니다.

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5. 은행은 왜 실거래가를 인정하지 않나

은행 입장에서는 시장 왜곡을 방지하기 위한 리스크 관리 차원입니다.
실거래가만 기준으로 할 경우, 일부 거래자들이 **고의로 낮은 계약서를 작성해 대출을 늘리는 ‘편법’**을 쓸 수 있기 때문입니다.

따라서 금융당국은 “은행은 내부 시세평가 시스템을 기준으로 대출 한도를 산정하라”고 지침을 내렸고,
KB시세·부동산원 시세가 그 공식 기준이 되었습니다.

 

결과적으로,
실거래가보다 ‘은행 시세’가 더 큰 영향력을 갖는 구조가 된 것입니다.

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6. 수도권 주담대 규제 핵심 요약

구분	내용
시행일	2025년 10월 16일
적용 지역	수도권 전역
15억 이하	최대 6억원 대출
15억 초과~25억 이하	최대 4억원
25억 초과	최대 2억원
기준 시가	KB시세 또는 부동산원 시세
적용 대상	1주택 및 무주택자 중심 (투기과열지구 내 강화)

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7. 혼란 줄이는 실전 팁

1️⃣ 계약 전 KB시세 확인 필수
👉 KB부동산 리브온 또는 은행 모바일앱에서 해당 단지의 ‘일반 평균 시세’를 미리 조회하세요.

 

2️⃣ 시세 조정 시점 유의
KB시세는 매월 15일경 업데이트됩니다.
따라서 거래 시점이 변경되면 시세가 바뀌어 대출 한도가 달라질 수 있습니다.

 

3️⃣ 은행별 내부 심사 기준 확인
같은 KB시세라도 은행별로 ‘담보인정비율(LTV)’ 적용이 다를 수 있습니다.
필요하다면 복수 은행에 사전 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

 

4️⃣ 계약서 금액 조정만으로는 의미 없음
KB시세가 기준이므로 ‘15억 미만으로 계약서 작성’은 대출 한도에 영향을 주지 않습니다.

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8. 향후 시장 영향과 전망

전문가들은 이번 제도가 **‘대출 한도의 디지털화·시세화’**를 의미한다고 분석합니다.
이로 인해 실거래 중심의 시장 구조가 은행 중심의 시세 관리 체계로 전환되고 있으며,
중저가 아파트 수요는 유지되지만 고가 단지 거래는 위축될 것이라는 전망이 우세합니다.

 

또한, KB시세와 실제 거래가격 간 괴리가 커질 경우
부동산 시장 왜곡, 이중가격 현상이 더 커질 수 있다는 지적도 나옵니다.

부동산 전문가 이○○ 연구원은 다음과 같이 말했습니다.

“시세가 실거래보다 높으면 대출이 줄어 거래가 위축되고,
반대로 시세가 낮으면 대출이 많아져 가격 상승 압력이 생길 수 있다.
장기적으로는 ‘시세 조정 기능’을 정부가 어떻게 활용하느냐가 관건이 될 것”이라고 분석했습니다.

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• 실거래가보다 KB시세가 대출 기준으로 사용됨
• 15억, 25억 구간에 걸친 단지에서 혼란 발생
• 계약 전 반드시 KB시세 확인 후 거래 결정 필요
• 은행별 대출 심사 기준 차이 주의

💬 “집값보다 은행 시세가 더 중요해진 시대.”
이제 부동산 거래자는 계약 전 시세표를 보는 습관이 필수가 되었다.

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