경제

노후자금 다 들었는데...보유세 폭탄 표적 될까 전전긍긍..

goodrichone 2025. 10. 19. 22:05
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정부가 부동산 시장 안정을 위해 세제 전면 개편에 나섰다.
‘똘똘한 한 채’로 대표되는 고가 1주택 보유자도 보유세 인상과 장기보유특별공제 축소 대상이 될 가능성이 높아지고 있다.
이번 개편안은 내년 세제 개편을 통해 본격화될 전망이다.

 

1. 부동산 세제 전면 개편 시동

이재명 정부가 집값 안정화를 위한 부동산 세제 전면 개편 작업에 돌입했습니다.
이번 개편에는 종합부동산세, 재산세, 양도세뿐 아니라 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율까지 모든 항목이 포함될 전망입니다.

 

기획재정부, 행정안전부, 국토교통부 등 관계 부처가 함께 참여하는 **부동산 세제 태스크포스(TF)**를 중심으로 논의가 진행 중입니다.
세부 개편안은 내년 지방선거 이후 발표될 2026년 세제 개편안에 포함될 가능성이 높습니다.


2. 왜 ‘똘똘한 한 채’가 핵심인가

현재 세금 구조는 다주택자에게 높은 세 부담을 부과하고,
1주택자에게는 상대적으로 유리한 구조입니다.


그 결과 고가 지역의 1주택, 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 자금이 몰리는 현상이 발생했습니다.

이러한 흐름은 강남 3구, 용산, 한강변 아파트에 대한 수요 집중을 초래했고,
시장 유동성을 왜곡시켜 집값 불균형을 심화시켰다는 지적이 제기됩니다.


3. 정부 발언으로 본 개편 방향

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 G20 재무장관회의 중
“우리나라는 보유세는 낮고 양도세는 높아 락인(Lock-in) 효과가 크다”고 밝혔습니다.
즉, 세금 부담이 높아 팔지 못하고 ‘버티는 현상’을 지적한 것입니다.

 

그는 이어 “고가주택 보유 부담이 커지면 시장에 매물이 나올 것”이라며,
보유세 인상과 양도세 완화의 조정 가능성을 시사했습니다.


4. 장기보유특별공제, 축소 가능성 높다

현재 1가구 1주택자는

  • 보유 기간 1년당 4%,
  • 실거주 기간 1년당 4%,
    를 합산하여 최대 80%까지 양도차익 공제를 받을 수 있습니다.

즉, 강남권 등 고가주택을 장기 보유하면 매도 시 세금 부담이 거의 사라지는 구조입니다.

이에 대해 구 부총리는 “고가 1주택자에게 과도한 세금 혜택이 돌아가선 안 된다”며
장기보유특별공제 축소 또는 제한 가능성을 언급했습니다.

이는 단순히 다주택자 규제가 아닌, 고가 1주택자에 대한 새로운 과세 체계가 등장할 수 있음을 의미합니다.


5. 고가 1주택자도 예외 아니다

현행 세법에서는 50억 원대 주택 1채 보유자는 보유세 부담이 크지 않지만,
5억 원짜리 집 3채를 가진 사람은 종부세와 재산세 부담이 더 높습니다.

 

이에 구윤철 부총리는
“무엇이 형평성에 맞는지도 봐야 한다”며
‘보유 금액 기준’으로 세율 조정 가능성을 언급했습니다.

 

즉, 자산가치가 높은 1주택자 역시 세부담 증가 대상이 될 수 있습니다.
이는 ‘똘똘한 한 채’ 현상에 직접적인 제동이 걸릴 수 있음을 시사합니다.


6. 개편 시기와 향후 전망

정부는 즉각 시행령 개정이 필요한 부분을 제외하면
내년 6월 지방선거 이후 구체적인 개편안을 발표할 예정입니다.

 

이상경 국토부 1차관도 라디오 인터뷰에서
“이제는 세제를 합리적으로 조정할 시기”라며
“기재부가 장기보유특별공제 조정 등 다양한 방안을 검토 중”이라고 밝혔습니다.

따라서 2026년 세법 개정안에서는

  • 고가 1주택 보유세 인상,
  • 장기보유특별공제 축소,
  • 공시가격 현실화율 조정
    이 핵심 변화로 나타날 가능성이 높습니다.

7. 정리 및 투자자 대응 전략

‘똘똘한 한 채’는 오랫동안 세금 회피형 투자 전략으로 여겨져 왔지만,
이번 개편으로 보유세 폭탄의 대상이 될 수 있습니다.

  • 정부, 부동산 세제 전면 개편 착수
  • 고가 1주택자 보유세 인상 가능성
  • 장기보유특별공제 축소 검토 중
  • 내년 지방선거 이후 개편안 공개 예정

 

💡 투자자 유의점:

  • 장기 보유 목적의 고가주택은 향후 세부담 시뮬레이션 필요
  • 매도·증여 시기 조정 및 자산 포트폴리오 재점검 권장
  • 공시가격 변동에 따른 보유세 변화를 지속적으로 체크해야 합니다

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